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商業地產投資 需謹記三條“軍規”
分類：
行業資訊
作者：
發布時間：
2013-04-09
從萬州到成都，再到重慶，資深商業地產投資專家周兵，幾年來已在多個區域成功投資商鋪。周兵認為，盡管當前整體市場看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個地方，到了秋天就能收獲碩果。當機會出現時，并不是每個人都能把握住。尤其是商業地產，因為牽扯到后期商業的運營，對投資者的眼光有著更高的要求，單憑感覺是絕對不行的。
選好開發商
周兵表示，在當前商業地產一頭熱的大背景下，也只有同時具備超強資金實力、超強資源整合力以及超強專業運營團隊這三個基本條件的開發商，他們所投資的商業地產項目才有機會。
產權分割：
商業地產經營大忌
“對于商業地產開發商，必須要做好物業持有的準備，而且是大量持有。產權分割是經營商業地產的大忌，商鋪分割出售以后再經營是很難統一，就算是反租，其成本也很高。”周兵表示。
對此，萬達頗有發言權，每年萬達廣場都有商家被淘汰，新商家被引入。萬達集團分管商業一副總經理就公開表示，萬達一般只出售住宅及寫字樓部分，商業產權幾乎都是萬達自己持有，這確保了統一經營，為后期業態調整、為商業帶來生命力提供先天條件。
資源整合力：
解決招商難題
“對于一般開發商來說，搞商業地產是有風險的，很可能會面臨招不進來商的窘境。”市房協商專委秘書長孫宏志認為，開發商的資源整合能力，對于投資商業地產來說至關重要。商業與住宅不一樣，如果商業招商不滿意，消費者很快就能感受到。但住宅就是空著，也未必有人知道。
孫宏志認為，這方面萬達體現出了優勢，他們和很多大品牌建立了戰略合作。盡管如此，萬達也開始“制造”自己的商業品牌，今天萬達廣場已經擁有萬千百貨、萬達影城、大歌星KTV等諸多商業品牌。
孫同時認為，在這一點上，重慶本地開發商中，龍湖做得最好，目前龍湖已擁有天街、MOCO、星悅薈三大商業品牌體系。招商過程中，能有所針對性招商。
運營團隊：
規劃招商管理
“現在開發商普遍存在一個問題，所謂的商業地產管理人員，基本上都是從住宅項目上轉過來，從商業到地產的很少。”
孫宏志認為，一個專業的商業地產運營團隊，必須懂商業管理、懂招商、懂商業地產規劃，“只有具備了這三個條件的開發商，他們投資的商業地產才是機會。”
對此，市房協專門組織一批全國知名的商業實戰專家，準備在春交會上對重慶商業地產發展支招。“在合適的時機，我們還會組織商業地產的運營人才培訓。”孫宏志表示。
選好項目
選擇好的開發商，可能大多數投資者都能準確判斷。但該如何選鋪？對大多數普通投資者來說，缺乏專業的投資眼光，或者跟風走，或者憑感覺，想到哪，買到哪。面對當前投資者現狀，專家們給投資者開出“良方”。
看規劃，就是看未來
3月5日，2011年重慶商業地產發展論壇上，市房協會長莫元春提出了自己的見解。
“看規劃也可以叫做看未來。你所選擇的商鋪，或者投資產品，在未來的城市規劃中所處的區位，這對投資前景很重要。”莫元春表示，比如江北現在是重慶重點發展區域，該區域的某個地方以后要建一個大型的專業市場，那么這些區位的投資就相當看好。
看回報，用租金反推房價
不看地段，看回報。“很多人喜歡往市中心湊，花10萬元/平方米買個商鋪，利潤空間在哪里？升值空間又在哪里？”四川省商業地產聯盟秘書長冉立春說，按照合理的回報率8%反推，10萬元/平方米的商鋪需要每平方米月租金667元才夠，“什么樣的商業形態才能支付如此高額的租金？”
有的投資者認為，買了黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌入駐，他們是可以承受高租金的。冉立春說：“恰恰相反，高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會拿牌子壓你。成都仁和春天的個案，對重慶商業或許有著值得借鑒的地方。當時仁和春天百貨引進LV花巨大代價，不僅沒有收租金，還搭進去巨額的裝修費用。”
看結構，明確商鋪租給誰
市房協商專委孫宏志同時認為，投資者還有必要研究商鋪的建筑結構、物業結構，層高有多少，進深、開間、柱距，在購買之前就要想清楚，你所招租的對象會做什么樣的經營項目。
比如做餐飲，如果煙道、下水、衛生間都沒有，還做什么？對于很多投資者來說，自己是不做運營的，所以必須考慮清楚這個問題。不同商家對鋪面要求不一樣，孫宏志說：“很多人可能覺得小開間、大進深的商鋪不好，不利于經營，但是如果招來的商家是做建材的，那不是正好？長條的建材就需要這樣的房間。而做超市的話，就對柱距有不小的要求。”
過心理關
“動輒數百上千萬元的商業地產投資，更要形成良好的投資習慣，養成良好的投資心理，這是規避投資風險最后的屏障。”資深投資專家周兵表示，投資商業先要過心理關，成功的投資往往來自于良好的投資習慣。
學會規避投資風險
“這兩年伴隨著商業地產走紅，商鋪的投資門檻也是逐漸走高。”周兵表示，投資者必須學會規避風險。投資商業地產必須認識到以下誤區：一是投資商業地產必賺錢。從一般意義上講，有需求就能賺錢，但是目前商業地產中存在嚴重的結構性問題和供求矛盾。如很多商鋪的價格是住房價格的8倍甚至10倍以上，其實這之間有不少是虛假的繁榮。二是投資商業地產可長期賺錢。目前，國內不少住宅開發商都轉向商業地產，商業地產量的增加必然要影響其價格，并使利潤下降。
返租并非靈丹妙藥
除此之外，很多商業地產開發商把返租當成一劑靈丹妙藥。返租，即開發商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由一家商業公司進行運作，并給予投資者固定的回報。
但返租是不是就一定能解決這些問題了呢？是不是交由商業公司統一經營就一定能成功了呢？
顯然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成敗與否取決于所選擇商業公司的水平，他們的定位準不準、招商能力強不強、營銷管理到不到位。不同的業態、業種，不同的管理水平，會直接影響到返租回報的承諾。
周兵認為，返租這樣的個案，目前在重慶的旅游商業地產中比較盛行。以仙女山一樓盤為例，開發商便承諾給投資者尋找到一國際知名酒店管理公司租用。
對此，周兵建議，在決定投資投資商鋪前，投資者應全面考察開發商的實力、誠信度、知名度等，尤其對于其在銷售時宣稱的租金收益率要實地考察，搞清該地段真實的租金價位，然后才決定是否投資。
初次投資商鋪的中小投資者切忌貪大，相對來說面積較大的商鋪對業態的要求更窄。另外，很多投資者轉投新興區域，這更需要了解區域詳情，判斷該區域商業是否有成長性。
（來源：重慶晚報） 責任編輯：蘇苗
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