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商業地產投資有技巧 緊扣“商”字玩投資
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行業資訊
作者：
發布時間：
2013-04-09
國家新政下，住宅投資受冷，商業地產投資受追捧，不少市民期望投資商業地產，但是摸不著門路。上周，業內人士為我們剖析了襄樊目前商業地產的投資熱點。業內人士稱，作為理性的投資者，在投資商業地產產品時，除了要了解商業地產產品的特征，還必須全面考慮商業地產項目的投資因素，以技巧來規避投資風險。
緊扣“商”字玩投資
“商業地產的特性與商業緊密相關，為降低風險，投資者應該緊扣‘商業’這個主題進行投資。”武漢睿麟地產投資顧問有限公司副總經理趙煒點撥投資者。
商業地產不同于住宅，具有獨特的屬性，它是主要依賴租金收益的長期投資品種，也正是這種獨特的屬性，使得商業地產投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業地產，要掌握投資技巧，這樣才能增大成功的概率。
趙煒表示，無論是希望商業地產物業本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開“經營”這個主題。由此可見，商業地產的投資，歸根結底都是對物業經營的考察。
●規模體量
商業地產的規模體量直接關系到這個商業項目的經營角色定位，它是定位于行業的領頭者、追隨者、補缺者亦或是挑戰者，都與它的規模體量有關。投資者還要考慮商業的經營業態是否合適，是否符合整個大商圈的定位。例如前進路商圈，屬于專業類商圈，主要以經營建材為主，在這里投資商業要看是否符合前進路商圈的定位，如果商業項目是在商圈內經營百貨業，那生意肯定不好。
●“管家”須精挑細選
好的經營團隊，能夠讓商業地產發揮最大的市場效應，這是決定商業項目的升值空間大小的決定性因素。“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。趙煒表示，好的“管家”能夠順應市場的發展，不斷主動調整優化經營業態，使商業物業走上良性的發展軌道。有強勢品牌運營商入駐商業地產項目就可減小投資者的投資風險，在選擇投資時，投資者關鍵要看強勢品牌運營商是否在商業項目經營中起主導作用，是直接經營模式還是管理輸出模式，也就是顧問形式。如果只是搭個牌子，掛羊頭賣狗肉，還是襄樊本土的經營者運營，經營能力和誠信度就要多打個問號了。
●權限宜集中忌分散
為了保證后期管理順利進行，適當的集中管理十分有必要。因此投資者在選擇物業時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（臨街獨立鋪面除外），則應該三思而后行。
趙煒介紹，在國外，“只租不售”的商業地產運作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITs（房地產投資信托基金）打包物業”。因為商業地產本身的特性已經注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發銷售，只會加速其死亡，而不會給投資者帶來任何收益。
而諸如華中光彩大市場等商業地產也以事實證明這樣的模式帶來的主動權效應是不可估量的，定位與調整可以在經營過程中不斷更新，直到達到所要的目的為止。對此趙煒再次提醒，對于部分分割出售的小產權商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。
●規劃特點
投資者要看商業項目是否具備先進商場的內部配套，有諸如門前廣場、觀光電梯等先進配套設施。
●資深商業配套
投資者要看商業項目是否配有餐飲、娛樂、停車場等一系列配套設施，能留得住消費者。
商業地產外部特點考察
●商圈特點
投資者要看商業項目在商圈中是否有立足點、競爭力，結合商圈特點，應避開商圈陰面。
如解放路傳統商圈，居民的消費行為習慣決定了這個傳統商業的經營業態和商鋪價值。例如市民想在解放路商圈逛街，那么肯定是走解放路，到銀泰百貨，穿過人民廣場，走長征路，最后到達華洋堂百貨，居民已然形成了傳統消費習慣，這樣一來，也易形成商業陰面，如在拉美路段、定中街北段及炮鋪街經營服裝生意肯定生意就不太好。
●經營業態
消費者決定經營者，經營者決定投資者，投資時要看商業項目的經意業態是否有市場，是否符合城市大環境需要。
●注重扎堆效應
獨鋪難成市。商業項目扎堆更有潛力，可促使市場加快成熟，有利于投資。
趙煒稱，通常可將購物中心、酒店及寫字樓設計為商業金三角，合三為一，實現商業資源互通互用。比如，現在通常采用的做法是裙樓做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經營模式對于資源的集中利用度是非常強的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發聯動效應，在三種商業的互相帶動下，整個商業地產項目將會良性循環，逐漸強大。如襄樊萬達商業廣場的城市綜合體，就是商業項目強強聯合的載體。
●把握政策大方向
近日，一則與商業地產稅收有關的新聞讓投資者感到擔憂。報道稱，湖南長沙、株洲、湘潭三市已就稅制改革等一系列問題形成方案，上報國務院，其中最有分量的一項就包括物業稅。可以預見，該方案最終成形之后，物業稅必將開征，而首當其沖的是商業地產。
由此可見，投資商業地產，雖然從目前來看，國家調控的主要對象是住宅市場，但商業地產同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業稅一旦從商業地產開始征收，勢必會壓縮租金投資收益，而一旦商鋪變為冷鋪甚至“死鋪”，將放大投資失敗。
其實根據相關稅法，圍繞商業地產各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產稅等稅種。而如果商業地產出現炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資，近期北京出現的有關征收商業地產房產稅的傳聞已印證了這一點。
●持有物業要耐心
“從以前的經驗來看，除了極個別優質商鋪外，大多數商業地產很少出現像住宅那樣瘋狂上漲的情形，因此需要投資者耐心持有物業，否則無法獲取更為豐厚的回報。”趙煒提醒道。
商業地產是以租金收入為主要收入來源的長期房地產投資品種，商業地產在經營過程中，會根據市場的變化來不斷調整和改善業態，主動符合市場需求，這是一個長期的過程，而這個過程，實際上是商鋪本身不斷升值的過程，一般情況下，5年以上回報才初見端倪。因此如像住宅一樣進行短期炒賣，極有可能錯過獲得更多收益的機會。
趙煒說，全面考慮商業地產項目的內、外部因素之外，投資商業地產需要更多的資金，這需要投資者根據自身的實力來綜合考量。投資商業地產，極少能夠借助按揭貸款，如規定首付在五成以上，無法享受到優惠利率，以及貸款年限只有5—10年，這些都對投資者提出了更高的資金要求。因此，投資商業地產項目，投資者還是應該謹慎再謹慎。
（來源：襄樊晚報） 責任編輯：蘇苗
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